Стоит ли инвестировать в рязанские новостройки?

16 Июль 2015 г.

Экономический кризис, разразившийся в конце 2014 года, оказал серьезное влияние на рынок недвижимости. Возросший спрос на квартиры не только значительно увеличил стоимость квадратного метра, но и подтвердил сложившуюся в начале нулевых тенденцию.

Большинство россиян лучшим способом сохранения средств по-прежнему считают приобретение жилья. В целом рынок недвижимости является для жителей нашей страны наиболее понятным и надежным видом инвестиций, в отличие от рынка ценных бумаг или драгоценных металлов. Размещение средств на депозитах также пользуется меньшим доверием, особенно после отзыва лицензий у ряда банков. Как показывает практика, покупка недвижимости даже на фоне сегодняшнего относительно низкого спроса поможет не только сохранить имеющиеся сбережения, но и увеличить их.

В сегодняшней статье мы обсудим перспективность приобретения жилья в строящемся доме с последующей его продажей. Для начала рассмотрим ситуацию из разряда «что бы было, если бы…». Для этого возьмем стоимость квадратного метра возводимых в Рязани объектов, которые сдаются в первом полугодии 2015 года, и сопоставим их с ценами двухгодичной давности, когда эти дома находились на начальном этапе строительства. Разница составила от 4 до 10 тыс. руб. с квадратного метра в зависимости от объекта (если брать полную стоимость квартиры, это порядка 400-700 тыс. руб. с объекта).

Динамика цен на недвижимость Средняя цена на новостройки

Таким образом, если бы мы приобрели квартиру в середине 2013 года, то сегодня ее рыночная стоимость выросла бы. Понятно, что для продажи пришлось бы немного снизить цену (не будем забывать про подоходный налог!). Но все равно остается около 300 тыс., и это из расчета минимальной цены жилья. Если принимать во внимание то, что стоимость однокомнатной квартиры на тот момент составляла 1,6 млн руб., то прибыль будет 18%. Для сравнения: при размещении аналогичной суммы на депозите мы бы получили всего 6%.

Стоит учитывать и тот факт, что с июля 2013 года средняя цена предложения на первичном рынке с каждым месяцем увеличивалась, пока не достигла своего максимума в конце декабря 2014 года. Именно тогда продажа квартиры принесла бы наибольшую прибыль, однако в то время подобный шаг был сопряжен с серьезным риском, поскольку рубль резко обесценивался, но те собственники, которые поступили подобным образом, получили значительную выгоду.

По итогам первого полугодия нынешнего года на рынке наблюдается обратная ситуация. Цены с каждым месяцем идут вниз, строительные компании предлагают различные акции, уменьшаются ставки по ипотеке, однако пока это не сильно отражается на спросе. На рынке сохраняется определенное затишье.

Но даже в такой ситуации инвестиции в недвижимость могут быть выгодны, поскольку цена квартир по мере возведения объекта увеличивается. Более того, приобретение жилья на ценовом минимуме позволит выручить больше средств при продаже квартиры, когда рынок начнет восстанавливаться.

В данный момент на первичном рынке недвижимости Рязани цена объектов на начальном этапе строительства составляет 36,4 тыс. руб., на среднем – 38,9 тыс. руб., на заключительном – 40,4 тыс. руб. Таким образом, разница между домами, только поступившими в продажу, и теми, которые в скором времени будут сданы, составляет 4 тыс. руб. с квадратного метра. Если брать полную стоимость, то она составляет 142 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, 201 тыс. руб. – с двухкомнатной, 700 тыс. руб. – с трехкомнатной.

Динамика цен на недвижимость Средняя цена на новостройки

Понятно, что на цену, помимо этапа строительства, влияют класс комфортности и местоположение объекта, однако текущие данные позволяют сделать вывод, что разница в цене между начальной и заключительной стадией значительна.

Говоря о вложениях средств в недвижимость, стоит упомянуть о возможных рисках, которые ожидают инвесторов. Приобретение квартиры в доме, который только начинает возводиться (на этапе котлована), сопряжено с риском, что объект может быть не сдан в срок или вообще не достроен, однако в Рязани такое случается крайне редко. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит внимательно изучить репутацию строительной компании, у которой приобретается жилье, проверить наличие необходимых документов, проанализировать отзывы дольщиков о работе данного девелопера. Можно минимизировать риск, покупая квартиру на более позднем этапе строительства, однако такое вложение принесет меньшие дивиденды.

Еще одним фактором, способным помешать получению прибыли, может стать изначально незапланированная, досрочная продажа жилья. Трудно точно спрогнозировать ситуацию на рынке в то время, когда дом будет сдан. Кроме того, строительная компания или конкретный объект могут приобрести дурную репутацию из-за ситуации, которая, может, и не отразится на качестве жилья, однако повлияет на количество желающих приобретать такую квартиру.

Отдельно стоит сказать о вложении средств в недвижимость с привлечением заемных средств. Покупатель может своевременно не выплатить необходимую сумму из-за неверного планирования или изменения экономической ситуации.

При таком варианте возможны штрафные санкции со стороны застройщика, и вместо прибыли заключение договора долевого участия приведет к некоторым убыткам.

Подводя итог, отметим, что вложение средств в недвижимость по-прежнему является приоритетным выбором инвестиций. Несмотря на непростую финансовую ситуацию, а также на определенное затишье на рынке, приобретение квартиры с последующей ее продажей способно принести значительную выгоду. Но не следует забывать о рисках, которые стоит минимизировать для получения максимальной прибыли.

Мнение

Паротиков – Вложения в недвижимость преследуют две основные цели: сбережение средств и получение прибыли. На сегодняшний день даже при относительно невысоком спросе на первичное жилье рост цен в среднесрочной перспективе опережает уровень инфляции. Следовательно, приобретение квартиры в новостройке – оптимальный способ спасти деньги от обесценивания. Понятно, что такие инвестиции не принесут дохода в 30-40 процентов годовых, как это было еще 8-10 лет назад. Тем не менее рынок становится все более цивилизованным, и снизившаяся норма прибыли для инвесторов компенсируется безопасностью вложений. Основной инструмент снижения инвестиционных рисков для граждан – введенное с 1 января 2014 года обязательное страхование договоров долевого участия. Считаю, что главным фактором, влияющим на цену жилья, остается уровень спроса. Стоимость квадратного метра зависит от него очень значительно, не менее, чем от цен на стройматериалы или расходов на расселение.

— Виктор ОВОДКОВ, генеральный директор группы компаний «СТРОЙПРОМСЕРВИС»

Паротиков– Принимая во внимание тот факт, что многие частные лица приобретают жилье на первичном рынке недвижимости для последующей его продажи, можно сделать вывод, что подобные инвестиции определенно выгодны. Даже в нынешних непростых экономических условиях существует возможность зарабатывать от 350 тыс. руб. с объекта. Главным условием прибыльного вложения является приобретение наиболее ликвидных квартир, так как они будут пользоваться большим спросом при последующей продаже.
Понятно, что при покупке жилья в строящемся доме существует риск, что его строительство будет не закончено в срок или совсем приостановлено. Таким образом, чем ближе к сдаче объект, тем меньше опасений, что он не будет достроен. Что же касается продажи квартиры после сдачи дома, то здесь риски минимальны. Несмотря на значительное снижение спроса, выручить требуемые деньги не составит труда (конечно, при условии адекватной цены).
Сегодня на рынке наблюдается определенное затишье. Оживить ситуацию может снижение ставки по ипотеке, поскольку именно с привлечением банковских средств осуществляется значительная доля сделок. Также на увеличение цены квадратного метра может повлиять удорожание строительных материалов.

— Николай ПАРОТИКОВ, директор агентства недвижимости «Лея»:

Опубликовано в №24 еженедельника "Дом.Строй" (от 24.06.2015г.).